Służebność Przesyłu

Jak chronić swoje prawa jako właściciel nieruchomości

Czym jest służebność przesyłu?

Przez miliony działek w Polsce przebiegają sieci energetyczne, gazowe, wodociągowe i telekomunikacyjne, którycheksploatacja przez przedsiębiorców przesyłowych oznacza trwałe ograniczenie korzystania z gruntu. W odpowiedzi na ten problem ustawodawca wprowadził z dniem 3 sierpnia 2008 r. instytucję służebności przesyłu — odrębne ograniczone prawo rzeczowe uregulowane w art. 305¹ k.c.. Celem regulacji jest legalizacja korzystania z cudzych gruntów za wynagrodzeniem dla właściciela, przy równoczesnym zapewnieniu pewności obrotu (służebność wpisuje się do księgi wieczystej i jest skuteczna wobec każdego następcy prawnego).

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości?

1. Ustanowienie służebności za wynagrodzeniem

Gdy przedsiębiorca zajmuje nieruchomość i odmawia zawarcia umowy, właściciel może — na podstawie
art. 305² § 2 k.c.: "Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu,
a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości
może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu." —
skierować sprawę do sądu. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub periodyczne (np. roczne); jego
wysokość zależy od powierzchni zajętego pasa gruntu, stopnia ograniczenia korzystania z nieruchomości
i obniżenia jej wartości rynkowej.

2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Jeżeli przedsiębiorca przez lata korzystał z gruntu bez żadnego tytułu prawnego, właściciel może
dochodzić zapłaty za cały ten okres na podstawie art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. w zw. z art. 352 § 2 k.c..
Praktyczna wskazówka: roszczenie przedawnia się z upływem 6 lat (art. 118 k.c.: "termin
przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych
z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata"), a przy roszczeniach związanych z
prowadzeniem działalności gospodarczej — 3 lat. Koniec obu tych terminów przypada zawsze na
ostatni dzień roku kalendarzowego. Zwlekanie bezpowrotnie zawęża okres, za który można żądać
zapłaty.

3. Roszczenie negatoryjne — żądanie usunięcia urządzeń

Na podstawie art. 222 § 2 k.c.: "Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez
pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o
przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń." właściciel może żądać usunięcia
urządzeń i zaniechania naruszeń. Roszczenie to jest ograniczone tam, gdzie sąd może ustanowić
służebność wbrew woli właściciela.

Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego (P 10/16)

Przez lata przedsiębiorcy przesyłowi podnosili zarzut zasiedzenia, powołując się na wieloletnie
korzystanie z nieruchomości przed 2008 r. Sąd Najwyższy utrwalił linię orzeczniczą dopuszczającą
nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu jeszcze
przed wejściem w życie tych przepisów.
W dniu 2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny w wyroku pełnego składu w sprawie wyrok TK z dnia
02.12.2025 r., sygn. akt P 10/16 orzekł, że art. 292 k.c. w zw. z art. 285 § 1 k.c. rozumiane w sposób
umożliwiający nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa służebności gruntowej
odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r. — są niezgodne z art. 21 ust. 1
konstytucja: "Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.", art. 64 ust. 2 konstytucja:
"Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich
ochronie prawnej." i art. 64 ust. 3 konstytucja: "Własność może być ograniczona tylko w drodze
ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności." w zw. z art. 31 ust. 3
konstytucja: "Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być
ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego
bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności
publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i
praw." oraz art. 2 konstytucja: "Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym,
urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej."
Zakres wyroku: TK orzekł o niekonstytucyjności w przypadkach, gdy korzystanie z nieruchomości nie
było oparte na decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 35 ust. 1 ustawy z 1958 r. o zasadach i
trybie wywłaszczenia nieruchomości, art. 70 ust. 1 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami lub art. 124
ust. 1 u.g.n.. Innymi słowy: bez decyzji administracyjnej ograniczającej prawa właściciela — zasiedzenie
służebności gruntowej przed 2008 r. jest niezgodne z Konstytucją.

Konsekwencje praktyczne:

W toczących się postępowaniach sądy nie powinny uwzględniać zarzutu zasiedzenia opartego na
posiadaniu przed 2008 r. bez tytułu administracyjnego.

W sprawach zakończonych prawomocnym postanowieniem stwierdzającym zasiedzenie —
wyrok TK może stanowić podstawę do wznowienia postępowania.

Właściciele, którzy dotąd nie wystąpili z roszczeniami — mogą teraz skuteczniej dochodzić
wynagrodzenia, bez obawy o ten zarzut.

Zasiedzenie po 2008 r. — jak się bronić?

Wyrok TK nie wyłącza zasiedzenia służebności przesyłu istniejącej jako instytucja po 3 sierpnia 2008 r.
Zgodnie z art. 292 k.c.: "Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy
polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości
przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio." w zw. z art. 305⁴ k.c.: "Do służebności przesyłu stosuje się
odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych." do zasiedzenia potrzeba:

20 lat posiadania w dobrej wierze (art. 172 § 1 k.c.: "Posiadacz nieruchomości niebędący jej
właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu
jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).")

30 lat posiadania w złej wierze (art. 172 § 2 k.c.: "Po upływie lat trzydziestu posiadacz
nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.")

Sąd Najwyższy konsekwentnie uznaje, że ani samo pozwolenie na budowę (uchwała SN z dnia
20.11.2015 r., sygn. akt III CZP 76/15: „wybudowanie na cudzej nieruchomości urządzeń przesyłowych
przez korzystające z nich przedsiębiorstwo po uzyskaniu decyzji wydawanych w procesie budowlanym
nie rozstrzyga o możliwości zakwalifikowania posiadania nieruchomości, na której te urządzenia zostały
posadowione, jako wykonywanego w dobrej wierze.”), ani zgoda właściciela bez aktu notarialnego
(uchwała SN z dnia 16.05.2019 r., sygn. akt III CZP 110/18: „wybudowanie urządzeń przesyłowych na
gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej
wierze posiadacza służebności.”) nie świadczą o dobrej wierze — co w praktyce oznacza konieczność 30
lat posiadania i otwiera właścicielom skuteczną drogę do wynagrodzenia.

Jak przebiega postępowanie sądowe?

Sprawy o ustanowienie służebności toczą się w trybie nieprocesowym przed Sądem Rejonowym
właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Kluczowym elementem jest operat szacunkowy
biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który ustala zakres ograniczenia korzystania z nieruchomości i
wysokość wynagrodzenia. Sąd wydaje postanowienie ustanawiające służebność wraz z wynagrodzeniem
i wpisuje je do księgi wieczystej.
Sprawy o zapłatę za minione lata bezumownego korzystania toczą się w trybie procesowym — pozwem
o zapłatę przed sądem rejonowym lub okręgowym, w zależności od wartości roszczenia. Oba
postępowania mogą toczyć się równolegle.

Dlaczego warto działać bez zwłoki?

Każdy rok zwlekania to kolejny rok bezpłatnego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę,
skracanie okresu objętego wynagrodzeniem i — w sprawach po 2008 r. — zbliżanie się do progów
zasiedzenia. Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. w sprawie P 10/16 usunął z drogi właścicieli nieruchomości
jeden z najpoważniejszych zarzutów procesowych stawianych przez spółki przesyłowe.
Jeżeli przez Państwa nieruchomość przebiegają linie energetyczne, gazociągi, wodociągi lub inne
urządzenia przesyłowe i nie mają Państwo zawartej umowy określającej warunki korzystania z gruntu ani
wynagrodzenie — zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Ocenimy sytuację prawną nieruchomości,
sprawdzimy możliwość wznowienia zakończonych postępowań i zaproponujemy optymalną strategię
dochodzenia roszczeń.